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云中仙鹤的博客

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2012楼市:房价普遍下跌 清仓变现成主流策略  

2012-01-27 11:43:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       近日,各大开发商陆续公布了2011年销售业绩。在全国商品房销售面积和销售额增速大幅回落的情况下,开发商业绩加剧分化,采取高周转策略的房企业绩明显比追求高毛利率的房企更为亮眼。而面对2012年的楼市探底期,开发商纷纷摆出谨慎的态度,多持现金为王的策略,房企去库存化将加速。

房企业绩分化加剧 兼并重组风起云涌

国家统计局数据显示,2011年,全国商品房销售额59119亿元,增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点。然而不少已公布2011年业绩的房企凭借高周转策略在弱市之中仍然创造了辉煌的业绩。

从增速上看,最令市场惊奇的便是融创中国,销售额达192亿元,同比增长130%,创造了逆市上扬的最大奇迹。而紧随其后的恒大,销售额同比增长59.4%,达803.9亿元。其余还有佳兆业、建业地产、保利香港、碧桂园,同比增速分别为52%、48%、39%和31%。而受益于降价促销,中海地产、龙湖地产和万科也都跑赢了大势,销售额分别上涨29.8%、14.8%和12.37%。

然而一些追求高毛利率和土地升值溢价的房企,在增速上却落在了行业平均水平之后。其中领跌者便是下滑幅度高达37.85%的绿城中国,其后还有首创置业、富力地产、雅居乐分别下滑11.4%、7%和2.48%。

这一年,房企兼并重组风起云涌,很多小型开发商被淘汰出局。北京中原地产数据显示,2011年股权交易市场出现491宗房地产行业股权及资产交易,涉及金额超过1300亿元。同时,房地产行业规模股权变动(交易额超过千万或股权变动比例超过10%)超过124宗,交易金额471.76亿,创历史新高。

还有不少房企为了分散风险,开始跨行业、多业态发展。广州经纬房产咨询有限公司研究中心许婉婷告诉记者,2011年,开发商除了涉足旅游、商业、养老等地产领域,跨行业发展副业的例子也不少。恒大、富力、万达进军足球界,广州美林基业集团建养猪场,新湖中宝、华业地产、莱茵置业、绿景地产、鼎立股份等中小型房企涉及矿业领域,滨江控股进入生物制药领域,而一向专注于豪宅开发的星河湾,日前也谋划筹组茅台代理公司,兼职卖白酒。

房企过冬,可谓八仙过海,各显神通,然而业绩的分化却在加剧。房企销售额前30强的市场集中度已从2010年的16.56%提升到了2011年的17.24%。

开发商拿地更谨慎 卖楼更积极

对于开发商而言,艰难的2011年已经过去,而更让其捉摸不定的2012年已经开始。不论是房企老总的公开言论,还是上市房企的公告,都透露出了开发商的谨慎态度。

万科总裁郁亮2011年底就发表了万科的“过冬策略”:现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。

而恒大也一改前两年的大跃进风格,将2012年合约销售目标确定在了800亿元,低于2011年的销售额。恒大集团董事局主席许家印说,“提升管理、稳步增长”成为今年恒大发展的基调,恒大年内不会购买新的土地。2011年楼市黑马的此番选择,表明了其对2012年楼市的谨慎态度。

龙湖地产则表示,2012年,将继续坚持“高周转”销售策略,凭借过硬的产品力和快速的市场应变力,进一步提升抵御市场风险的能力。

2011年凭借区域多元化战略布局稳住业绩的雅居乐表示,2012年将密切关注市场动态,提供足够的货量,以把握市场好转时的销售良机。并将以面积约100平方米的产品为主,以便快速回笼现金。

同时,合景泰富2011年利用加快商业地产的工程进度及推售和多元化的融资渠道,包括发行美元债券及向境外银行募集贷款,应对楼市寒冬。而2012年,“面对严峻的市场环境将保持审慎,使自身能处于有利的战略地位以应对各种市场变化。期望通过产品及城市的优化组合达至均价的增长。”

显然,开发商对于2012年形势的判断并不是太乐观,因此开始摒弃囤地涨价牟取暴利的模式,转投高周转、现金为王。

信贷将继续压缩 降价清仓动力加大

国家统计局数据显示,2011年,房地产开发企业本年资金来源83246亿元,比上年增长14.1%,增速比上年回落12.1个百分点。其中,国内贷款12564亿元,与2010年的12540亿元持平。

显然,在楼市调控和信贷管控下,房企想从银行借钱没那么容易。工行日前提出2012年信贷投放要执行“三支持四压缩”政策,其中房地产就是工行未来三年逐步压缩信贷总量的四大行业之一。

而世联地产研究显示,2011年房企一直抗到最后才降价的原因在于资金紧张程度不及2008年,但是进入2012年,随着偿付债务密集到期以及销售不畅,房企很容易出现流动性危机。

世联地产董事长陈劲松说,“此前,房企的库存规模决定了企业的利润,但是当市场转向时,高库存却成为伤害企业的源头。2012年开发商必须面对即将到来的债务危机,现金流的问题越早处理越好,就怕到时候差一口气,被憋死了,那是最悲惨的。因此,必须想尽一切办法拼命收钱,这不是为了抄底,而是为了保命。”

由此看来,在2012年成交量何时能够反弹,能反弹到什么程度尚不明朗的情况下,去库存便成为保护房企不受流动性危机威胁的有效方式。

陈劲松说,干降没量的阴跌对房地产行业的伤害最大。2012年,政策不会放松已经是业内共识,因此开发商是有动力迅速降价的,迅速探底对房地产行业非常重要。“现在开发商定价时,不再用以前业内常用的比较法,问竞争项目卖多少钱了,而是会问多少钱才能卖掉,这是市场探底期的一大特征。”

世联地产研究认为,2012年房地产行业将迎来去库存化周期。而从开发商的表态上看,“高周转”也的确成了房企2012年的主流策略,去库存化将加速。(来源: 新华网 )


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