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云中仙鹤的博客

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二手房个税新政严重脱离实际 在执行过程中多次遭遇尴尬  

2013-05-20 07:59:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一套二手房的交易差价接近100万元,但最终缴纳的个人所得税不到10万元。在近期的北京二手房市场上,类似的例子屡见不鲜。虽然目前二手房市场已大幅降温,但在楼市调控新政出台一个半月后,被认为是最严厉手段的二手房个税新政因严重脱离实际,多次遭遇执行尴尬。

中国证券报记者近日调查发现,在二手房交易中,拆分交易价格以做低房屋的网签价格,进而压低交易差价,已成为当前交易双方应对政策的主要手段,屡试不爽。此外,为了促成交易,一些房主甚至采用“假离婚”的方式,将二手房变成免税房源出售。业内人士认为,在一片争议声中,政策条款的边际效应正在逐步递减。为避免调控落空,既应加大执行力度,也面需结合实际情况对调控政策细节进行调整。

价格拆分大行其道

谈及最近刚在北京买到的一套二手房,小刘又郁闷又庆幸。郁闷的是买了一套“含税房”,庆幸的是通过“合理”方式减少了这套房屋的个税。

小刘所买的这套房位于北京市丰台区刘家窑,是一套面积64平方米的小两居。购房合同显示,交易总价为210万元。问题在于税费。这套房子虽属较老的社区,但业主持有房屋的时间不满五年且为非唯一住房。这意味着,这笔交易将产生相当于差价20%的个人所得税。按照115万元的房屋原值计算,个人所得税达19万元。再算上契税、营业税、中介费等,交易成本将达25万元。

在供不应求的北京楼市,房屋交易的所有税费成本均转嫁给买方。为了促成这笔交易,中介机构提出了一个价格拆分的方案:将交易价分为房屋成交价格和附加价格两个部分,前者作为网签的报价,也是计算交易差额和个税的标准;后者主要包括家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价。上述两个部分均在购房合同中体现,从而实现其“合法性”。在具体操作中,只要把后者的价格做高,前述房屋成交价便相应降低,与房屋原值之间的差额就会缩小,房屋交易所需缴纳的个税进而减少。

小刘向中国证券报记者出具的购房合同显示,这套房屋的家具、家电、装饰装修及配套设施设备的价格被做成31万元,房屋则以179万元的价格完成网签。与房屋原值相比,差价仅为49万元,应缴纳的个税不到10万元。中国证券报记者调研发现,在当前的北京二手房市场,这种拆分价格的方法被广泛采用。

市场交易达到冰点

二手房个税新政出台后,各地二手房成交量萎缩,市场交易达到冰点。

据北京市住建委数据,4月1日至5月13日,北京二手住宅网签量为6973套,同比下滑49.8%。根据链家地产统计,同期北京二手住宅成交均价为26540元/平方米,与政策出台前大致持平,但同比上涨30.1%。

值得注意的是,随着市场对调控政策的逐渐消化,近期二手房市场出现升温苗头。据中国证券报记者调研,不少房地产中介机构负责人表示,近期门店的成交量普遍有所回升,大致上升到调控政策出台前1/3的水平。考虑到调控政策出台前的交易量带有非理性虚高成分,如今市场的恢复速度可谓超出预期。

分析人士表示,在经过了政策恐慌阶段后,市场正在逐步自我修复。从避税手段多样、房源以免税房为主流不难看出,二手房个税政策的效果正在被消解,未来市场交易量回升将是大趋势。

有观点认为,为避免调控政策落空,除强化执行环节外,也需及时调整个别不合理条款,防止对政策对市场构成伤害。

二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞。

监管力度有待加强

对于做低交易价格的现象,相关部门曾出台措施,但房地产中介的反馈是,只要操作得宜,拆分价格都能过关。

北京市4月初调整各区县二手房交易的最低计税价格,实际交易中的网签价格不得低于该价格,但调整后的最低计税价格究竟应在什么水平,按照惯例并未公开。多家房地产经纪机构的业务员表示,在拆分二手房价格时,通常会将家具、家电和装修等部分的价格做到相当于业主报价15%-20%的水平,往往不会触及最低计税价格“红线”。

值得注意的是,按照国税总局2006年发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,作为二手房交易中免税部分的装修费用,最多不得超过房屋原值的15%。然而,在小刘的交易中,房屋装修费用已经达到房屋原值的23.8%。

中国证券报记者从多家房地产中介工作人员获悉,在他们成功操作的案例中,装修费用占比远远超过政府文件规定的水平,部分高端房屋的装修费用甚至接近成交价格的50%。

同样,避税的另一招是假离婚。在北京某大型房产中介青年路店,一位经纪人讲述了一则案例:一位名下拥有两套房产的丈夫欲将其中的一套卖出,这两套房屋的持有时间虽已满五年,但由于是家庭非唯一住房,无法规避个税,长时间无人问津。为此,丈夫先将其中一套房产通过“赠予”方式过户到妻子名下,然后两人办理离婚。如此一来,这套房源成为“满五年、唯一”的免税房源,很快受到购房者青睐并成功售出。两人计划待办理完相关手续后复婚。

该经纪人表示,在他所在门店的免税房源中,相当一部分属于假离婚,这种做法屡试不爽。业内人士分析,二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞,而在实际执行中,调控政策的效果大打折扣。在二手房个税新政出台一个半月后,其边际效应已开始出现递减。(来源: 中国证券报) 

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