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云中仙鹤的博客

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全国地王层出房价高涨 舆情焦虑症凸显政府责任缺失?  

2013-09-22 07:48:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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9月第一周以来,全国主要城市先后诞生5宗地王:9月2日,天津宅地单价地王出现;9月4日,融创中国以21亿元拿下北京朝阳区农展馆北路8号住宅地块创下7.3万元/平方米的楼面价纪录;9月5日,新鸿基旗下公司以217.7亿元竞得徐家汇地块,据计算该地块的楼面单价为每平方米3.7万元。同日,苏州和杭州也有多幅地块楼面单价被刷新,世茂房地产和世茂股份赴杭州与苏州双线作战,最终以83.94亿元总价斩获两地三宗地块,苏杭两地的楼面地价均被刷新,成为当日的“双城地王”。

一周之内,5地涌现5地王,令近期以来指望国内经济增速放缓获致房价下跌的买房人倍感失落,舆情热度急速攀升成为话题焦点。

自9月2日以来,近期关于“新地王”有效新闻报道量的趋势图(数据来源:人民网舆情监测室)。

此轮地王频现的最大特点:优质地块受追捧

在调控的大背景下,是什么原因促使土地市场再热?中原集团研究中心高级经理刘渊认为,土地市场的升温与近期住宅市场成交的回升令开发商对后市预期开始乐观有着密切关系;而各地政府为完成今年供地计划供应放量也为“地王”的诞生创造了条件。

此外,房企在融资方面也有利好消息出台。9月5日,保监会出台了《保险资金投资不动产暂行办法》,该细则是对一个月前颁布的“令险资进入不动产合法化”等相关条例的进一步细化。数据显示,截至2010年6月底,保险业总资产为4.52万亿元,按规定的投资上限10%计算,预计可投入房地产领域的资金高达4520亿元,约占2009年商品房销售金额的10%。此笔巨资的入市,对于常规渠道融资受限的开发商,无疑是一利好消息。

最为关键的是,近期住宅市场的成交回暖以及销售回款增加已经令开发商资金状况有所好转。以万科为例,近期公告显示,8月销售金额超百亿,较去年同期增加了149%。而仅8月份就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷,购地金额高达78亿。

渣打银行最新调查的30家开发商中,21家表示在未来的3到6个月准备购买土地,其中10家还表示与3个月前相比,当前有更大的土地需求。有23家开发商认为未来6个月内房价涨幅将达10%,6家开发商表示涨幅会更大。

除了上述原因,还有很多具体的说辞:如有观点认为北京地王今后开发的项目定位于顶级豪宅,与普通人无关;上海地王的主要用途为商业地产项目,与住宅无关。所以新地王虽然看上去有些刺眼,其实与老百姓并无直接的利害冲突,相反,还能增加财政收入用于改善民生。尤其是地王用于建设商业地产项目,并不在宏观调控之列。

9月6日《每日经济新闻》的文章《地王频现 刺瞎了谁的眼》则认为:北京、上海之所以出现地王,主要是因为该地块绝版稀缺。李嘉诚投资地产的理念被奉为经典,即第一是地段,第二是地段,第三还是地段。地王所处的位置往往就在城市的黄金地段。融创中国之所以敢拿下北京新地王,原因就在于“北京今年拍了那么多地,五环内仅有三块地出让,四环以内没有地出让,三环边更加不可能。”换言之,“物以稀为贵”。

9月11日《第一财经日报》刊发的文章《天价地王频现 23个房企:未来半年房价将涨10%》则指出:今年以来土地市场供应紧张、竞争激烈,是高溢价率地块、高单价地块频现的主要原因。业内人士分析认为,短期内很难期望土地市场降温,一是地方政府在市场看好的阶段急于推出优质地段,卖个好价,必然导致“地王”频出;二是开发商亟待“补库存”,再加上手中不差钱,在乐观预期下必然加大土地储备和开发力度,市场需求增加,尤其是优质地块供应偏少,也导致开发商之间对土地资源的争夺更为激烈。

9月10日《北京青年报》的《各地"地王"频现 业内称:楼市博弈日益加剧》文章观点也赞同:对未来土地市场走向,在各地后续土地将维持放量供应的背景下,优质地块仍将受到各家开发商争夺,尤其是开发商对热门地块的争抢仍有加剧之势,不排除后续还会有更多的“地王”诞生。也正是如此,业内人士认为,在调控的背景下,楼市各方博弈开始日益加剧。

对房价控制的焦虑情绪

近期关于李嘉诚出售内地香港产业转战英伦的新闻见诸报端,万科董事长王石认为:“这是一个信号”,但疯狂市场的背后总是有原因的。

9月10日《证券日报》文章《地王频现的背后显现资本推手》指出:今年以来,随着国内经济增速的放缓,实体企业对资本的需求力度大幅降低,很多民间资本四处寻找周期性产业的替代品,地产业尤其是一线城市的地产业成为这些民间资本追逐的新热点。大量资本对地产业的青睐,令地产业的融资成本有所降低。以房地产开发信托计划为例,去年的房地产信托计划收益率大多在12%以上,而今年以来房地产信托计划收益率回落至10%左右。我们知道,地产业是一个资本密集型行业,对资本成本的敏感度极高,资本成本的降低和融资的便利让地产商有了抢地的底气。

不光如此,近来资本市场上一直在酝酿给上市房企再融资开闸,这对于拥有规模优势的上市房企来说,无疑是大幅降低了其融资成本,客观上鼓励了地产商抢地的势头。由此看来,各地地王频现的背后,浮现出来的是资本推手的力量。

9月7日《天府早报》的文章《地王频现折射地方财政扩张冲动》则认为:在现行的土地市场上,地方政府作为惟一卖方,在市场上具有垄断地位,有操纵价格的能力。同时,土地拍卖收益是地方财政的重要组成部分。特别是近年来,一些地方政府因为公共工程项目投入巨大,地方债偿还压力增加,具有很强土地财政收益创收的动力。在这样的大背景下,各地频现的新地王不难理解。

频现的地王虽然增加了地方财政的收入,有助于减轻地方财政的压力,能够让地方政府有更多的财力用于公共服务,但地王频现,带来的地价进一步冲高,将给持续上涨的房价注入新动力。让准备购房置业者将付出更大代价,让潜在的“房奴”们未来肩负的担子更重。

地王频现受益的是地方财政,承担成本的是未来在“地王”土地上购买新房的购房者。如何平衡二者的利益,制约地方政府在卖地上增大财政收入的冲动,改革地方政府现时过度依赖土地财政收入的现状迫在眉睫。

地王集中出现,不管是什么原因,老百姓最终担忧的是自己能不能买得起房子。9月6日《经济参考报》的文章《地王频现折射楼市病态》则表达了网友民意:在一些网民看来,地王涌现折射市场病态。房地产市场健康发展有赖于长效机制的建立。

上海易居房地产研究院副院长@杨红旭:铺天盖地,都是地王消息。老百姓哪还能“HOLD"得住? 地方政府,一般在地市热的时候,才会推出优质地,卖个好价钱!但这又激发了人们对房价上涨的预期,大城市房价能不失控吗?地王频出,地方国土局、财政局开心,来钱嘛;房管局揪心,房价不好控呀;市长什么心情呢?

中华工商时报副总编@刘杉:房价持续上涨仍在刺激房地产相关利益者兴奋的神经,但危险已经在路上。无疑,全球货币环境正在发生微妙变化,美联储尚未退出QE,新兴市场已经遭受严重打击,随着QE退出行动开始,全球资产价格重估也要启动,高烧不退的中国房地产必然遭受外部冲击。

香港太平洋国际集团投资顾问有限公司CEO、全国房地产经理人联盟副主席@贾卧龙:房价居高不下,是由于实行的行政手段“治标不治本”,无法解决供求关系问题。而金融政策和税收政策才能起到真正的作用,因此建立房市调控长效机制势在必行。

(来源:人民网  2013年09月18日13:56 ) 

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